Onze collega Inge Drabbels schrijft al geruime tijd columns voor het businessmagazine “Oost Gelderland Business”. In de uitgave van mei 2017 beschrijft zij kort de uitgangspunten bij het oversluiten of vervroegd aflossen van hypotheken volgens de nieuwe Europese hypothekenrichtlijn.  

Nieuwe voorschriften bij het vervroegd aflossen van hypotheken

Veel huiseigenaren hebben bij de bank een hypotheek afgesloten waarbij de rente voor een langere periode is vastgezet. Voordeel is dat je geen last hebt van een renteverhoging. Keerzijde is dat je niet profiteert van een renteverlaging.

De lage(re) huidige rentestand in combinatie met de lage rentevergoeding op de spaarrekening kan aanleiding geven om de hypotheek over te sluiten of vervroegd af te lossen. Hierbij berekent de bank doorgaans een vergoeding voor het financiële nadeel, ofwel een boeterente. Op 14 juli 2016 is de Europese hypothekenrichtlijn in Nederland van kracht geworden. Onlangs is in dit kader een leidraad van de Autoriteit Financiële Markten (AFM) gepubliceerd. Deze leidraad bevat voorschriften over de kosten die banken in rekening mogen brengen bij vervroegde aflossing of omzetting van hypotheken. Uitgangspunt hierbij is dat banken niet méér kosten in rekening brengen dan het daadwerkelijke financiële nadeel. Het AFM heeft onderzocht of de praktijk aansluit bij de aangescherpte regels van de richtlijn. De leidraad geeft vervolgens vier uitgangspunten die moeten waarborgen dat de boeterente transparant, eerlijk en maximaal het financiële nadeel is:

  • De boeterente wordt berekend over het totale vervroegd af te lossen bedrag minus het bedrag dat cliënt op dat moment volgens het contract boetevrij mág aflossen. In de praktijk bestaat vaak het recht om elk kalenderjaar een deel van de hypotheekschuld boetevrij af te lossen. Bij een hypotheek met een oorspronkelijke hoofdsom van € 150.000 en een vergoedingsvrij deel van 10%, wordt de boeterente berekend over € 135.000.
  • De boeterente wordt bepaald door een vergelijkingsrente. Dat is meestal de rente die de bank aanbiedt voor een hypotheek met een looptijd die vergelijkbaar is met de resterende rentevast periode. Het verschil tussen de rentebetalingen die de aanbieder verwacht te ontvangen (contractrente) en de rentebetalingen die de aanbieder nog kan ontvangen (vergelijkingsrente), vormt de basis voor de berekening van het financiële nadeel. Bij een contractrente van 5% en een vergelijkingsrente van 3%, worden de gemiste rentebetalingen berekend op een verschil van 2%. Bij een lagere vergelijkingsrente zal de boeterente dus hoger worden.
  • De vergoeding voor vervroegde aflossing mag niet hoger uitvallen door een inconsistente toepassing van de ‘loan to value’ (LTV) verhouding bij het vaststellen van de vergelijkingsrente ten opzichte van de contractrente. De verhouding van de hypotheekschuld ten opzichte van de waarde van het huis wordt de ‘loan to value’ genoemd. Bij een hogere LTV is het risico dat bij verkoop de hypotheek niet volledig kan worden terugbetaald groter. Bij zowel de contractrente als de vergelijkingsrente zal men daarom van dezelfde basis (moment van vaststellen contractrente) moeten uitgaan. Dit om een mogelijke te hoge boetrente te voorkomen.
  • De afgesproken toekomstige aflossingen worden in de berekening van de boeterente meegenomen. Het contractueel vastgelegde aflossingsschema wordt gevolgd. Zou de bank uitgaan van een nieuw aflossingsschema dan zou hier een hogere boeterente uit kunnen volgen.

Deze vereisten gelden voor vervroegde aflossingen vanaf 14 juli 2016 en gelden voor alle hypotheken, ook als deze vóór genoemde datum zijn afgesloten. Let wel, bij (bank)spaarhypotheken kan een verlaging van de rente een nadelig effect hebben op het premiedeel, waardoor het beoogde voordeel lager kan uitvallen. Heb je de intentie om je hypotheek over te sluiten dan wel af te lossen? Stem dan met de bank af of de boeterente in overeenstemming is met de leidraad van de AFM. Ook bij inmiddels (na 14 juli 2016) al afgeloste hypotheken kan het geen kwaad om hier alsnog navraag naar te doen.

Inge Drabbels – RB MB. Belastingadviseur